Еще несколько лет назад многие заемщики воспринимали ипотеку как обязательство, от которого нужно избавиться как можно быстрее. Дополнительные доходы, премии или накопления чаще всего направлялись на досрочное погашение кредита, чтобы сократить переплату и быстрее снять обременение с квартиры. Сегодня эта модель поведения заметно изменилась.
Несмотря на то что банки по-прежнему оформляют ипотеку в среднем почти на 25 лет, россияне стали значительно дольше обслуживать свои кредиты. Если в начале 2022 года средний фактический срок выплаты ипотеки составлял около 4,4 года, то к началу 2026 года он увеличился до 9,3 года. Иными словами, за четыре года период реального обслуживания ипотечных кредитов вырос более чем в два раза.
При этом формальный срок кредитования остается практически неизменным. Сегодня средняя продолжительность нового ипотечного договора составляет около 24,6 года. Такой срок уже давно стал для большинства заемщиков скорее способом снизить ежемесячный платеж, чем отражением реальных планов выплачивать кредит четверть века.
Причин у этой тенденции сразу несколько. Главная — стремительный рост стоимости жилья. За последние годы цены на недвижимость росли значительно быстрее доходов населения. Например, средняя заработная плата в России за год увеличилась примерно на 16%, тогда как стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла почти на 25%, а в Санкт-Петербурге — более чем на 20%. В результате для многих семей единственным способом сохранить комфортный ежемесячный платеж стало увеличение срока кредита.
Свою роль сыграли и высокие ипотечные ставки. После периода рекордно дешевой ипотеки рынок оказался в условиях дорогого кредитования, и заемщики стали значительно осторожнее относиться к своим финансам. Если раньше свободные средства чаще направлялись на досрочное погашение, то сегодня многие предпочитают сохранять финансовую подушку безопасности или размещать деньги на банковских вкладах, которые в последние годы предлагали привлекательную доходность.
Изменилась и сама стратегия досрочного погашения. Если раньше большинство заемщиков стремились уменьшить срок кредита, сокращая общую переплату, то теперь все чаще выбирают снижение ежемесячного платежа. Такой подход позволяет чувствовать себя увереннее в условиях экономической неопределенности и сохранять большую финансовую гибкость.
Интересно, что поведение покупателей заметно отличается в зависимости от сегмента рынка. На первичном рынке большинство семей оформляют льготную ипотеку сразу на максимальный срок — до 30 лет. При покупке новостроек ключевым фактором становится именно размер ежемесячного платежа, а не продолжительность кредита. Кроме того, девелоперы активно предлагают субсидированные ипотечные программы со ставками 1%, 5% или 8% на первые годы кредитования, что позволяет снизить финансовую нагрузку на старте.
На вторичном рынке ситуация иная. Здесь льготные программы практически не работают, поэтому покупатели чаще выбирают более короткие сроки кредитования — в среднем около 10–12 лет, стараясь быстрее рассчитаться с банком и уменьшить переплату по высоким рыночным ставкам.
При этом эксперты отмечают, что ипотека по-прежнему редко выплачивается строго по графику до окончания договора. Даже если кредит оформлен на 25–30 лет, большинство заемщиков рассчитывают в будущем воспользоваться рефинансированием, направить на погашение дополнительные доходы или досрочно закрыть часть долга после снижения процентных ставок.
В конце 2025 года уже появились первые признаки восстановления активности: объем досрочного погашения ипотечных кредитов увеличился более чем на 24% по сравнению с предыдущим кварталом. Однако говорить о возвращении к прежней модели поведения пока рано. Большинство семей предпочитают действовать более осторожно, сохраняя накопления вместо того, чтобы полностью направлять их на закрытие кредита.
Для рынка недвижимости эта тенденция означает, что покупатели становятся более прагматичными. Сегодня решение об оформлении ипотеки все чаще строится не вокруг вопроса «как быстрее выплатить кредит», а вокруг другого — «какой ежемесячный платеж семья сможет комфортно обслуживать на протяжении многих лет». Именно поэтому срок ипотечного кредита постепенно превращается не столько в финансовый показатель, сколько в инструмент управления семейным бюджетом.
Для девелоперов и банков это означает необходимость адаптировать свои продукты под новую модель поведения клиентов. Гибкие программы, возможность рефинансирования, комфортные ежемесячные платежи и субсидированные ставки становятся не просто маркетинговым преимуществом, а одним из ключевых факторов принятия решения о покупке жилья. Рынок постепенно переходит от эпохи «быстрой ипотеки» к модели, в которой на первый план выходят финансовая устойчивость и долгосрочное планирование.
