Налог на имущество может изменить экономику пунктов выдачи заказов
Пункты выдачи заказов маркетплейсов могут столкнуться с дополнительной финансовой нагрузкой из-за предлагаемых изменений в налогообложении коммерческой недвижимости. Правительственный законопроект № 617-9 предусматривает включение ПВЗ в перечень объектов, для которых налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
На первый взгляд поправки затрагивают прежде всего собственников недвижимости. Именно они уплачивают имущественный налог. Однако значительная часть пунктов выдачи работает в арендованных помещениях, поэтому увеличение расходов арендодателей может отразиться на стоимости аренды.
Для небольших ПВЗ подобное изменение особенно чувствительно. По оценке Ассоциации участников рынка электронной коммерции (АУРЭК), средняя ежемесячная прибыль пункта составляет около 22 тыс. рублей. При этом в отдельных расчётных сценариях дополнительная налоговая нагрузка на помещение может достигать 34 тыс. рублей в месяц.
Разница принципиальная: потенциальные дополнительные расходы на недвижимость способны превысить доход, который предприниматель получает от работы точки.
Однако это не означает, что каждый ПВЗ автоматически столкнётся с таким увеличением платежей. Последствия будут зависеть от характеристик недвижимости, её кадастровой стоимости, действующего налогового режима собственника и условий аренды.
Почему ПВЗ предлагают приравнять к торговым объектам
Сейчас статья 378.2 Налогового кодекса предусматривает особый порядок определения налоговой базы для определённых категорий недвижимости. В частности, он применяется к административно-деловым и торговым центрам, а также к помещениям, используемым под офисы, торговлю, общественное питание и бытовое обслуживание.
Для таких объектов налог может рассчитываться не по среднегодовой стоимости имущества, а по кадастровой.
Правительство предложило дополнить соответствующие положения пунктами приёма и выдачи заказов, относящимися к логистической инфраструктуре операторов посреднических цифровых платформ.
Таким образом, помещения под ПВЗ предполагается учитывать при определении объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости.
Участники рынка оспаривают сам подход к классификации.
В отличие от обычного магазина, пункт выдачи не формирует ассортимент для продажи непосредственно в помещении. Его основная функция заключается в приёме, хранении и передаче покупателям товаров, приобретённых через цифровую платформу.
Предприниматель, управляющий ПВЗ, как правило, не определяет розничные цены на эти товары и не получает торговую наценку от их продажи.
Поэтому распространение на пункты выдачи налогового механизма, применяемого к торговой недвижимости, вызывает вопросы у отраслевых объединений.
Представители рынка уже обратились к законодателям с просьбой исключить соответствующие положения из законопроекта.
Как налог в 34 тысячи рублей может обнулить прибыль ПВЗ
Для оценки возможных последствий АУРЭК приводит пример помещения, приобретённого около 15 лет назад за 10 млн рублей.
Его остаточная балансовая стоимость составляет приблизительно 5 млн рублей, тогда как кадастровая оценивается в 25 млн рублей.
В расчётной модели ассоциации действующий имущественный налог составляет около 8 тыс. рублей в месяц. При переходе на кадастровую базу платёж увеличивается примерно до 42 тыс. рублей.
Разница достигает 34 тыс. рублей ежемесячно, или 408 тыс. рублей в год.
При этом среднюю прибыль пункта выдачи участники рынка оценивают приблизительно в 22 тыс. рублей в месяц.
Если предположить, что вся дополнительная налоговая нагрузка будет переложена на оператора ПВЗ через аренду, прежняя прибыль не просто исчезнет. При неизменных остальных показателях точка может получить убыток около 12 тыс. рублей в месяц.
Это иллюстративный сценарий, а не универсальный прогноз для всех пунктов выдачи. Пример ассоциации относится к конкретным исходным условиям и не означает, что налог каждого собственника увеличится именно на 34 тыс. рублей.
Тем не менее расчёт показывает уязвимость бизнеса с небольшой операционной прибылью. Даже сравнительно умеренное увеличение постоянных расходов способно заметно изменить финансовый результат.
Почему операторы ПВЗ не могут просто повысить цены
В традиционной розничной торговле предприниматель при увеличении расходов может попытаться пересмотреть цены на товары или услуги. У пунктов выдачи возможности для такого решения существенно ограничены.
Большинство партнёрских ПВЗ работают по договорам с маркетплейсами. Условия сотрудничества предусматривают определённый порядок расчёта вознаграждения, требования к помещению, графику работы, оформлению и качеству обслуживания.
Доход оператора зависит от условий конкретной платформы и объёма выполняемых операций.
При этом владелец пункта не может по собственному усмотрению увеличить стоимость выдачи заказа покупателю, чтобы компенсировать подорожание аренды. Такая услуга предоставляется в рамках правил маркетплейса, а не по свободно устанавливаемому оператором тарифу.
Фактически предприниматель оказывается между двумя сторонами, влияющими на экономику его бизнеса.
С одной стороны находится арендодатель, который может стремиться компенсировать возросшие расходы на недвижимость. С другой стороны, цифровая платформа, определяющая значительную часть коммерческих условий работы ПВЗ.
При этом у самого оператора остаются постоянные затраты на сотрудников, коммунальные услуги, связь, оборудование и содержание помещения.
Сокращать их без ущерба для работы пункта бывает непросто. Например, уменьшение количества сотрудников может привести к очередям и ухудшению качества обслуживания, а переезд в более дешёвое помещение потребует дополнительных расходов и согласования с маркетплейсом.
Именно ограниченная возможность самостоятельно управлять доходной частью делает возможное повышение аренды особенно болезненным.
Даже небольшой ПВЗ может повлиять на налог по всему зданию
Одна из наиболее существенных особенностей законопроекта заключается в том, что его последствия могут выходить за пределы помещения, которое занимает пункт выдачи.
Как пояснил Pronovostroy юрист Дмитрий Желнин, специализирующийся на снижении кадастровой стоимости недвижимости, при определённых условиях даже небольшой ПВЗ способен повлиять на налогообложение целого здания.
Рассмотрим пример: в отдельно стоящем нежилом здании площадью 1 000 кв. м офисы занимают 150 кв. м, а пункт выдачи заказов ещё 70 кв. м. Вместе это 220 кв. м, или 22% общей площади.
Для применения кадастрового налогообложения важен порог в 20% площади, используемой под предусмотренные законом виды деятельности. Если поправки примут, площадь ПВЗ также будет учитываться при определении этого показателя.
В результате порог окажется превышен, что может стать одним из оснований для налогообложения по кадастровой стоимости всего здания, а не только помещения пункта выдачи.
Однако, подчёркивает эксперт, одного превышения порога недостаточно. Необходимо учитывать остальные предусмотренные законом условия, региональные правила и включение объекта в соответствующий перечень недвижимости.
Таким образом, размещение ПВЗ не означает автоматического изменения налогового режима здания, но при определённом сочетании обстоятельств может стать решающим фактором.
Собственник на УСН рискует потерять освобождение от налога
Дополнительные последствия возможны для владельцев коммерческой недвижимости, применяющих упрощённую систему налогообложения.
При соблюдении установленных законом условий такие собственники могут пользоваться освобождением от налога на имущество в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности.
Однако освобождение не распространяется на определённые объекты недвижимости, по которым налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Как объясняет юрист, включение здания в соответствующий перечень может привести к тому, что собственнику на УСН придётся уплачивать имущественный налог, от которого он ранее был освобождён.
Рассмотрим здание с кадастровой стоимостью 20 млн рублей. При условной ставке 2% годовой налог составит 400 тыс. рублей, или примерно 33,3 тыс. рублей в месяц в пересчёте на год.
Это расчёт до учёта возможных льгот и иных обстоятельств, влияющих на итоговую сумму.
Если прежде по данному объекту действовало освобождение, возникновение такого обязательства заметно увеличит расходы собственника.
Но если здание уже облагается по кадастровой стоимости, само появление ПВЗ не создаст второго налога.
Таким образом, для оценки последствий необходимо установить, как именно объект облагается налогом сейчас и изменится ли этот порядок после возможного принятия поправок.
Может ли арендодатель автоматически повысить плату
Дополнительный налог для собственника недвижимости не означает, что оператор ПВЗ немедленно получит уведомление об увеличении аренды.
Порядок изменения платежей определяется условиями договора и применимыми нормами законодательства.
«Сам по себе рост налога не позволяет автоматически повысить фиксированную плату», — подчёркивает эксперт.
Всё зависит от условий договора: предусмотрена ли индексация, обязан ли арендатор компенсировать имущественные налоги собственника и в какие сроки допускается пересмотр арендной платы.
Например, договор может предусматривать фиксированную ставку на определённый период либо механизм её пересмотра по согласованной формуле.
В других случаях стороны могут отдельно распределить расходы, связанные с эксплуатацией помещения и обязательными платежами.
Если договор не позволяет арендодателю в одностороннем порядке увеличить фиксированную плату из-за нового налога, сам факт изменения налоговой нагрузки не создаёт такого права.
Однако при заключении нового договора или продлении действующего собственник может попытаться учесть дополнительные расходы в предлагаемой цене аренды.
Поэтому влияние поправок на рынок коммерческих помещений, вероятно, будет проявляться неравномерно и зависеть в том числе от сроков действующих договоров.
Почему под угрозой могут оказаться небольшие пункты
Для крупного бизнеса рост расходов на отдельное помещение может быть относительно небольшим изменением в общей финансовой модели.
Для предпринимателя, управляющего одним или несколькими ПВЗ, ситуация иная.
При средней прибыли около 22 тыс. рублей в месяц даже дополнительные 5 тыс. рублей арендных расходов означают сокращение финансового результата почти на четверть, если остальные показатели не изменятся.
Увеличение расходов на 10 тыс. рублей в том же условном примере сократит прибыль почти наполовину.
Причём речь идёт о бизнесе, где значительная часть затрат носит постоянный характер.
Аренда, зарплаты сотрудников, обслуживание оборудования и коммунальные платежи сохраняются независимо от того, насколько удачным оказался конкретный месяц.
ПВЗ также не всегда может компенсировать снижение прибыли за счёт увеличения потока заказов. Посещаемость зависит от расположения точки, покупательской активности и распределения заказов внутри платформы.
В результате наиболее чувствительными к дополнительным расходам могут оказаться пункты с небольшим оборотом, высокой арендной ставкой и ограниченным запасом рентабельности.
При этом говорить о неизбежном массовом закрытии ПВЗ пока преждевременно. Для такого прогноза необходимы данные о фактическом изменении налоговых платежей, условиях аренды и финансовых результатах операторов.
Что могут сделать собственники коммерческих помещений
Пока законопроект находится на рассмотрении, владельцы недвижимости могут оценить потенциальные последствия без ожидания окончательного изменения правил.
Начать стоит с проверки законности включения объекта в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. На этом, в частности, акцентирует внимание юрист.
Необходимо установить, правильно ли определено фактическое использование помещений, какая ставка применяется и существуют ли основания для налоговых льгот.
Следующий вопрос — кадастровая стоимость объекта.
Если она определена с ошибками, собственник может воспользоваться предусмотренными законом механизмами их исправления.
Если же кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, возможно добиваться установления кадастровой стоимости в размере рыночной в установленном порядке.
При этом специалист рекомендует предварительно оценить экономическую целесообразность пересмотра кадастровой стоимости: ожидаемая экономия должна оправдывать расходы на оценку и необходимые процедуры.
Для небольшого объекта затраты на пересмотр могут оказаться несоразмерными ожидаемому снижению налога.
При этом снижение кадастровой стоимости способно уменьшить налоговую нагрузку, но не устраняет необходимость проверки оснований для применения самого кадастрового порядка налогообложения.
Что делать арендаторам ПВЗ
Операторам пунктов выдачи имеет смысл заранее изучить условия действующих договоров аренды.
Особое внимание следует уделить положениям об индексации, изменении фиксированной платы, дополнительных платежах и компенсации расходов собственника.
Не менее важно оценить финансовую устойчивость точки при нескольких сценариях увеличения аренды.
Например, можно рассчитать, какой результат сохранится при росте ежемесячного платежа на 5%, 10% или 20%, не предполагая, что такое повышение обязательно произойдёт.
Подобная проверка позволит определить, насколько бизнес зависит от стоимости помещения и существует ли запас для покрытия дополнительных расходов.
Если арендодатель предложит пересмотреть условия, предпринимателю будет проще вести переговоры, опираясь на конкретные показатели, а не только на опасения относительно будущего налога.
В отдельных случаях возможны договорённости о постепенной индексации, изменении срока аренды или других условиях, приемлемых для обеих сторон.
Однако универсального решения здесь нет. Экономика каждого пункта зависит от расположения, условий сотрудничества с маркетплейсом, расходов на персонал и действующей арендной ставки.
Почему участники рынка просят пересмотреть законопроект
Отраслевые объединения выступают против включения пунктов выдачи в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Их позиция связана не только с возможным ростом имущественных налогов, но и с особенностями самой модели работы ПВЗ.
Пункт выдачи не является обычным магазином. Он выполняет логистическую функцию, а его оператор не обладает такой же свободой ценообразования, как независимый розничный продавец.
В случае повышения арендных расходов предприниматель не может автоматически перенести их на конечного покупателя через стоимость товара или выдачи заказа.
При этом налоговая нагрузка формально возникает у собственника недвижимости, который не обязательно имеет прямое отношение к деятельности маркетплейса.
Такая конструкция создаёт риск перераспределения расходов между несколькими участниками рынка, интересы которых не всегда совпадают.
Собственник стремится сохранить доходность недвижимости. Оператор ПВЗ заинтересован в доступной аренде. Маркетплейс определяет коммерческие условия партнёрской сети, а покупатель ожидает сохранения удобной инфраструктуры получения заказов.
Если дополнительные расходы окажутся слишком высокими для отдельных пунктов, это может повлиять на их устойчивость и доступность услуг в некоторых локациях.
Но масштаб возможных последствий будет зависеть от окончательной редакции закона и практики его применения.
Когда новые правила могут вступить в силу
Предложение о кадастровом налогообложении помещений под ПВЗ включено в правительственный законопроект № 617-9, предусматривающий изменения в Налоговый кодекс.
По состоянию на начало ноября 2026 года поправки ещё не вступили в силу. Поэтому действующие налоговые обязательства необходимо определять по текущему законодательству, а не исходя из предполагаемых будущих требований.
Если соответствующие положения будут приняты в окончательной редакции, значение будут иметь сроки вступления закона в силу, региональные правила и статус конкретного объекта недвижимости.
До этого момента утверждать, что всем пунктам выдачи уже повысили налог на имущество, некорректно.
Главный вопрос заключается в том, кто в итоге понесёт дополнительные расходы, если новый порядок будет введён.
Формальным плательщиком имущественного налога остаётся собственник недвижимости. Но экономическая нагрузка может частично или полностью перейти к арендатору через изменение стоимости помещения.
Для ПВЗ это особенно чувствительный сценарий: предприниматели ограничены условиями работы с маркетплейсами и не могут свободно увеличивать цену своих услуг.
В результате налоговое изменение, адресованное владельцам коммерческой недвижимости, способно затронуть бизнес, который непосредственно налог на помещение не уплачивает.
Именно эта зависимость делает обсуждение поправок значимым не только для собственников зданий, но и для всей инфраструктуры электронной торговли.
