В материалах, размещенных на сайте правительства, говорится, что в 2019 году размер ипотечной ставки должен опуститься до 8,9%. К 2021 году этот показатель должен достигнуть 8,5%, а к 2024 – 7,9%.
Несмотря на то, что многие эксперты говорят о предстоящем падении спроса на покупку жилья, у правительства стоит план увеличить объем выдачи ипотечных кредитов к 2024 году ровно вдвое – с нынешних 1,10 млн. до 2,26 млн. сделок.
Сегодняшняя ситуация на рынке
Напомним, что в прошлом году был зафиксирован всплеск интереса покупателей к ипотеке. Тогда банки выдали рекордное количество жилищных кредитов, общей суммой свыше 3 трлн. руб. В сентябре и октябре был достигнут исторический минимум по размеру средней ставки, которая составила 9,4% годовых. Однако к концу 2018 года ситуация резко изменилась и кредит начал дорожать, что успело отразиться на динамике спроса.
Между прочим, даже небольшое «колебание» ставки серьезно отражается на рынке. Казалось бы, цифра в половину процента может сыграть лишь очень незначительную роль, однако именно это «пошатнуло» спрос, ведя динамику покупок и оформления ипотеки в сторону уменьшения. Мы можем это наблюдать по данным Банка России, который опубликовал статистику рынка жилищного кредитования за 2018 год.
Так, во второй половине прошлого года банки повысили свои ставки по ипотеке с 9,5 до 10-10,5%, а в середине декабря Цетробанк поднял ключевую ставку, что опять же спровоцировало рост стоимости ипотеки. Именно в этот период резко сократилось количество заемщиков, и в декабре 2018 года число выданных ипотек превысило показатели декабря 2017 года всего на 4%.
Интересный факт! Как нам удалось выяснить у аналитиков компании «Метриум», чем ниже ставки по ипотеке, тем ниже спрос заемщиков на строящееся жилье. Повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В декабре 2018 года доля ипотечных кредитов, выданных для вложений в долевое строительство, достигла минимума за последние три года и составила всего 23%.
Так стоит ли надеяться на «правительственные» 8,9%?
Возвращаясь к правительственным материалам по национальному проекту «Жилье и городская среда», в которых говорится о намерении снижать ипотечные ставки и делать покупку жилья более доступной, мы решили опросить ряд экспертов рынка недвижимости, и узнать, насколько реальны эти цифры в сложившейся на сегодня экономической ситуации.
«В январе ряд крупных банков предсказуемо объявил о росте ставок по ипотечным кредитам, и пока тенденции к обратным действиям нет» - напоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, - «Базовая ставка на первичном рынке жилья сегодня составляет порядка 10 – 10,75% годовых. Льготные условия позволят получить кредит под 8,5% - например, в Сбербанке при условии того, что заемщик является зарплатным клиентом банка, пользователем сервиса «ДомКлик», покупает новостройку из определенного списка и застраховал свою жизнь, а также готов вернуть кредит через 7 лет» - добавляет эксперт.
В свою очередь, мы направили запрос в пресс-службу Сбербанка с просьбой прокомментировать их позицию относительно планов правительства и возможностей банка уменьшать ставку, где нам пояснили, что данную новость банк не комментирует.
Также, по словам Ирины Доброхотовой, обозначенная властями ставка ниже 9% пока является скорее специальным предложением на рынке недвижимости. Похожие предложения также можно встретить и в рамках спецпрограмм банков и застройщиков. Но в среднем по рынку ставка кредитования остается выше 10%. Чтобы достичь поставленной задачи в 8,9%, нужно будет или вновь прибегать к государственному субсидированию, или снижать ключевую ставку, для чего пока нет предпосылок.
В то же время, по оценкам специалистов «БЕСТ-Новострой», ипотечные заемщики остаются крайне чувствительны к изменению процентных ставок даже на небольшие доли процента. Так, снижение ставки по жилищным кредитам всего на 1,8% дало рынку 80%-е увеличение доли ипотечных сделок. Выдача ипотеки с 2016 по 2018 показала рост почти в 300%.
Руководитель ипотечного центра «Est-a-Tet» Алексей Новиков поделился с нами, что, учитывая грядущие изменения и текущую ситуацию на рынке недвижимости очень маловероятно, что в 2019 году ставка по ипотеке достигнет 8,9%. «Это возможно в случае, если при действии нового закона по строительству о проектном финансировании и эскроу-счетах, банк, осуществляющий проектное финансирование, будет предоставлять льготную ипотеку по «своим» домам» - считает эксперт.
Кстати! По словам главы Минстроя Владимира Якушева, «процент ипотеки, на который мы должны были выйти к 1 января 2019 года, и то, что мы имеем сейчас, уже не совпадает в связи с тем, что ключевая ставка изменилась».
Также, как нам рассказал генеральный директор ипотечного агентства «МИР» Павел Тимошенко, ставка 8,9% в 2019 году- цель очень сложно осуществимая без использования искусственных мер поддержки со стороны государства, так как экономических предпосылок к резкому снижению инфляции и ключевой ставки пока не наблюдается.
«Добиться средней ставки 8,9% в 2019 можно только с помощью государственного субсидирования ставок, к которому Минфин РФ прибегал уже не раз в последние годы. Если Правительство РФ имеет в виду снижение ставок за счет господдержки, то, возможно, это случится, правда в это пока сложно поверить. Что же касается прогноза на 2024 год и ставки 7,9 % — это больше похоже на правду, к этому рынок действительно может прийти за пять лет» - поделился эксперт.
«С учетом ускорения инфляции, повышения ключевой ставки Центробанком и падения реальных доходов населения, ипотечный кредит в дальнейшем будет дорожать. Во всяком случае в ближайшие месяцы мы не увидим сокращения ставок – в лучшем случае они сохранятся на текущем уровне» - считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, в 2019 году ипотека скорее всего продолжит дорожать, и базовые банковские ставки по кредитам могут возрасти до 11%. Можно предположить, что власти попытаются искусственно снизить ставки через новую программу субсидирования ипотеки или другие подобные меры, однако пока они озвучены не были, а льготные кредиты для многодетных семей никак на общую ситуацию с жилищным вопросом в стране не влияют.
Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер признался, что предугадать, как будет развиваться экономика до 2024 года – задача очень трудная. Опыт последних лет явно показал, что население заинтересовано в улучшении своих жилищных условий, а девелоперы готовы предлагать качественное жилье. Кроме того, озвученные президентом Путиным планы по объему ввода жилой недвижимости возможно реализовать только при высоком покупательском спросе.
Владимир Городенкер также считает, что «дешевая ипотека» является главным драйвером не только для строительной отрасли, но и для множества сопутствующих отраслей. Кроме того, все-таки нужно время, чтобы застройщики «вошли в колею» и привыкли работать в новых условиях. «Для этого, возможно, как раз подойдет та ипотечная ставка, которая на рынке сейчас – она слегка погасит спрос и не даст «наломать дров». Но в дальнейшем, когда строители «набьют руку», я думаю, что это не только удержит ипотечную ставку от роста до критических уровней, но и будет ее постепенно снижать» - прогнозирует эксперт.
Также младший партнер практики «Оценки» компании «НЭО Центр» Игорь Мытник напоминает, что, в текущем году размер ставок кредитования по ипотеке будет напрямую зависеть от действий Банка России и значения устанавливаемой им ключевой ставки. «Учитывая, что прогнозный уровень инфляции на 2019 год, по данным Банка России, составляет 5-5,5%, что превышает ее целевой уровень, снижение процентных ставок в 2019 г. маловероятно. В долгосрочной же перспективе (3–5 лет) возможно улучшение показателей макроэкономической стабильности. В этих условиях можно рассчитывать на снижение процентных ставок по ипотеке до уровня 8-9%» - считает специалист.
