После 1 июля 2019 года строительный рынок столкнется с глобальными переменами. Многие говорят о том, что с рынка уйдут мелкие компании и он в некоторой степени станет «монополизирован».
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой «в зоне риска – все те застройщики, кто не сможет выполнить новые требования 214-ФЗ, а именно не смогут открыть счета-эскроу (для этого также надо соответствовать определенным критериям банков), не смогут привлекать проектное финансирование или не обладают достаточными объемами собственных средств, чтобы вести строительство без привлечения денег дольщиков или банковских займов».
Раньше застройщики могли входить в проект с любой долей финансирования. По новым же правилам, девелоперы должны иметь не менее 15% собственных первоначальных средств. Прежде всего, это может быть выручка с прошлых реализованных проектов. Но как же тогда быть тем, у кого еще небольшой опыт в строительстве, и кто не брался за грандиозные объекты?
Начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства «Москомстройинвеста» Александр Семенов высказал мнение, что количество девелоперов будет сокращаться, с рынка уйдут много компаний, которые строят один дом и не имеют никаких перспектив. «Я думаю, что к 2020 году рынок уменьшится на 100 юридических лиц». Также он подчеркнул, что проекты ушедших с рынка компаний «перейдут к более профессиональным участникам рынка».
Интересный факт! Сейчас в строительном бизнесе Московского региона «играют» порядка 300 застройщиков. Если прогнозы чиновника исполнятся, то целая треть участников покинет эту отрасль навсегда.
Что будет с теми, кто останется в «игре»?
Если мелкие застройщики покинут рынок, то логично, что выполнение той же самой нацпрограммы по вводу жилья, в полной мере ляжет на плечи крупных игроков. Станут ли они брать на себя еще больше проектов?
По словам Ирины Доброхотовой, это можно наблюдать уже сегодня. «Если проанализировать самые активно продаваемые проекты в Москве, Новой Москве и Подмосковье, то почти треть из них реализует компания «ПИК». Достаточно большая доля продаж (по объему реализованных кв. м. в 1 полугодии 2018 года) приходится также на такие компании, как «А101», «Самолет Девелопмент», «Гранель», «ПСН» и некоторые другие – около 10 крупных девелоперов. Отдельно взятые компании (ФСК «Лидер», «Гранель» и тот же «ПИК») уже имеют опыт достраивания объектов за недобросовестными застройщиками, поэтому действительно нельзя исключать и такого сценария, что им будут передаваться начатые кем-то площадки».
Какие же застройщики уйдут с рынка?
Аналитик ГК «АЛОР» Алексей Антонов рассказывает, что «до конца года в Подмосковье будет приостановлена деятельность 48 застройщиков, в частности им будут препятствовать в заключении ДДУ, поскольку компании не стали прибегать к тестовому режиму по работе с эскроу-счетами в банках по строящимся объектам. Таким образом, власти страхуются от высоких рисков банкротств, но при этом не «чинят» преграды в работе этих компаний, если источником средств для завершения проектов станут собственные средства или средства привлеченных инвесторов, а не только деньги дольщиков.
По средним прогнозам с московского рынка и рынка Подмосковья могут уйти порядка 100-150 средних и мелких застройщиков. Даже неизвестно смогут ли удержаться такие компании как «Баркли», поскольку с последним проектом в Новой Москве «Медовая Долина» проблемы уже начались. Неизвестно сможет ли компания продать все квартиры в строящемся комплексе» - считает эксперт.
Другой вариант развития событий
Чтобы не покидать рынок, есть одна альтернатива: мелкие застройщики могут войти в партнерские программы более крупных девелоперов, обладающих достаточными оборотными средствами. Правда насколько это выгодно самим «гигантам»?
Со слов директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», Павла Брызгалова, «изменения на рынке в ближайшие годы станут причиной дальнейшей консолидации игроков. Чтобы понять, как будет развиваться этот процесс, достаточно провести аналогию с любым развитым рынком, например, с автомобилестроением или банковской сферой. Сейчас все известные бренды так или иначе принадлежат нескольким крупнейшим компаниям, причем так происходит во всем мире. Это же произойдет и в недвижимости» - считает эксперт.
Чего ждать покупателям?
Бытует мнение, что уход с рынка сразу такого огромного количества застройщиков негативно скажется на конкуренции, и, соответственно, качестве жилья. Девелоперы уже не будут «напрягаться» в использовании инновационных технологий и хороших строительных материалов за адекватную цену, чтобы привлечь к себе наибольшее количество потребителей. Фактически, у людей сузится выбор, и они будут вынуждены покупать то, что есть.Ирина Доброхотова утверждает, что «все проекты, вышедшие на рынок по «старым правилам» – и достраиваться, и продаваться будут по тем же «старым правилам». Но то, что тренд идет на «укрупнение» рынка, то есть сокращение круга строительных компаний, нельзя не заметить, и тренд этот будет укрепляться» Ирина также считает, что «нельзя говорить, что потребитель пострадает от «монополизации» – ведь конкурировать, наоборот, будут сильнейшие компании. И качество жилых комплексов будет повышаться, что мы уже и заметили в последние несколько лет».
