Приобрести квартиру на этапе котлована — это возможность зайти по минимальной цене, но и зона повышенного риска. Здесь важно не только, что вы покупаете, но и у кого вы покупаете. В новом материале собрали информацию, на что обратить внимание при выборе девелопера.
На сегодняшний день покупатели обезопасены от «ненадежности» застройщика, ведь за это взялось государство. Но недобросовестные застройщики всё равно находят лазейки и умудряются совершать неправомерные действия даже в 2025 году.
«С 2019 года у застройщиков есть обязательность работать только через эскроу-счета, тем самым не получая деньги до ввода дома в эксплуатацию. Но если застройщик обанкротится, то вы получите только денежные средства со счета, но есть риск, что за это время недвижимость рядом может существенно подорожать. Поэтому важно отмечать с каким банком работает застройщик по эскроу-счету. Крупные банки кредитуют только проверенных девелоперов», – уверена Анастасия Сударикова, старший эксперт компании «Этажи» Москва.
На что обратить внимание при выборе компании?
– История застройщика и его репутация
«Первое, что мы всегда проверяем для своих клиентов — история застройщика. Сколько лет на рынке? Сколько объектов сдал? Были ли задержки? Выполняет ли он свои обещания по благоустройству, фасадам, срокам и отделке? Иногда застройщик красиво рассказывает в буклетах, как будет выглядеть двор или холл, а по факту — экономит на материалах, не соблюдает проект и сдаёт в «упрощённой» версии. Покупатель должен смотреть не на рендер, а на архив — то, как строит и сдаёт застройщик в реальности», – объясняет Дмитрий Сибилев, основатель агентства недвижимости Oneplace, эксперт с опытом работы в России и ОАЭ.
– Юридическая проверка
«Даже если компания с громким именем, не исключайте юридический анализ. Один пропущенный пункт — и вы можете оказаться в ситуации, когда объект зависает на годы или вовсе не достраивается», – добавляет специалист.
Нужно проверить:
• наличие действующего разрешения на строительство;
• регистрацию проекта в ЕГРН и ЕИСЖС;
• тип договора (ДДУ по 214-ФЗ — самый защищённый формат для дольщика);
• участие в счетах эскроу и наличие аккредитованных банков;
• нет ли судебных споров, банкротных процессов, арестов на земельный участок.
Как еще можно проверить?
«Например, на сайте «ДОМ.РФ» каждый застройщик обязан ежемесячно обновлять информацию о ходе строительных работ. На портале можно посмотреть информацию о строящихся объектах, а также проверить данные о работе застройщика. Здесь также размещается перечень проблемных объектов. Кроме того, можно обратиться к ресурсу Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), где публикуются рейтинги девелоперов на основе объёмов строительства и ввода домов в эксплуатацию. Затем следует лично посетить офис компании и сам объект. Эти данные подтверждают безопасность вложений на всех этапах реализации проекта. Прозрачность застройщика в предоставлении такой информации служит важным показателем его надёжности», – уточняет Тамара Коломийцева, коммерческий директор AVA, Краснодар.
– Проверка инфраструктуры и генплана
Очень важный этап — изучение Генерального плана города, а также ПЗЗ (правила землепользования и застройки).
Это позволяет понять:
• какая будет инфраструктура рядом (дороги, школы, ТЦ, промзоны);
• какие объекты могут появиться за окном через 3 года;
• не пройдёт ли мимо окна трасса, развязка, или ЛЭП;
• не построят ли рядом высотку, которая перекроет вид.
«Мы не раз видели ситуации, когда покупатель рассчитывал на «зелёный двор с прудом», а через год там начиналась стройка новой транспортной развязки. Проблема не в застройщике — проблема в том, что покупатель не проверил генплан», – отмечает Дмитрий Сибилев.
– Финансовая структура проекта
Если проект финансируется через эскроу-счета, а деньги хранятся в банке до сдачи дома — это плюс.
Если проект строится на деньги дольщиков по старой схеме (без эскроу) — нужно особенно тщательно проверять застройщика.
Дополнительно стоит уточнить:
• какова финансовая устойчивость компании;
• есть ли доступ к проектному финансированию;
• работает ли она в партнёрстве с крупными банками.
– Маркетинг VS реальность
Проверяйте, что стоит за красивой картинкой. Открывайте Google-карты, Яндекс.Панорамы, просите реальные фото стройки, смотрите отчёты со стройплощадки, посещайте шоурумы. И самое главное — смотрите предыдущие проекты застройщика. Какой был рендер? А что сдали в итоге?
«Надёжный застройщик — это не бренд и не красивая презентация. Это доказанная история, прозрачная юридическая структура, реальная инфраструктура и честный маркетинг. Сегодня на рынке много тех, кто продаёт мечту и картинку. А потом — не дотягивает до обещаний. Проверяйте. Задавайте неудобные вопросы. И смотрите глубже. Только так покупка на этапе строительства станет не риском, а инвестиционно грамотным шагом», – заключает Дмитрий Сибилев.
А также читайте:
– Налоговые риски в девелопменте 2025: разбираемся в статье
– Таунхаусы: плюсы и минусы жилья
– Семейная ипотека на вторичное жилье: в каких городах можно оформить льготный кредит
– Монолитные дома: плюсы и минусы
– IT-ипотека в 2025 году: актуальные изменения и новые условия
