В бизнес-завтраке приняли участие представители строительных компаний:
ИДК Formula City, компании Colliers Санкт-Петербург, КЦ «Петербургская Недвижимость», Объединения "Строительный трест", филиала Северо-Западного федерального округа «Росбанк Дома», сети апартов VALO Service, БЮ (бизнес-юнит) ORANGE LIFE! (ORANGE GROUP), управляющих компаний PSK Invest (входит в ГК «ПСК») и PMI Группы RBI, Becar Asset Management и Дизайн-бюро «Лепина и Орлова».
СМИ были представлены газетами «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «МК в Питере», порталами «Новострой-СПб и Новострой-М», novostroy.su, «ТТ Финанс» и «Экономика сегодня».
Партнерами бизнес-завтрака выступили компании Valo и Beсar.
Модератором мероприятия выступила Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» и генеральный директор Большого Сервера Недвижимости.
Она напомнила собравшимся, что завтрак проходит в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя». Сейчас проходит второй его этап. Финалисты готовят конкурсную документацию, которую в этом году будет оценивать независимый консультант конкурса, компания Colliers. «Тайные покупатели» на следующей неделе начнут проверять работу отделов продаж, а эксперты готовятся к объездам жилых комплексов. Результаты всей работы Оргкомитета и презентации финалистов будут представлены на заседании Экспертного совета 12 ноября в зале Ученого совета СПбГАСУ.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers Санкт-Петербург отметила, что рост рынка апартаментов с 2020 года сдерживают экономическая нестабильность и неопределенность их юридического статуса, поэтому девелоперская активность носит сдержанный характер. В 2021 году первичное предложение пополнилось шестью сервисными объектами на 33 тыс. квадратных метров – всего 1226 лотов. За первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15%, и это всего лишь 19 тыс. лотов в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объёма — 86% — приходится на сервисные апартаменты. Зонами концентрации апарт-комплексов по-прежнему остаются Московский, Невский и Выборгский районы города.
Сервисные апартаменты – это аналог коммерческой недвижимости, но с набором услуг, подобных тем, что предоставляют гостиницы.
В сегменте сервисных апартаментов средний показатель вырос до 200 тыс. рублей за кв.метр (+28%). До первого квартала 2021 года динамика цен на сервисные апартаменты была положительной, сейчас темпы замедляются. Стоимость апартаментов в несервисном формате демонстрирует слабоотрицательную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, и это связано с ограниченным предложением апартаментов этого формата на рынке.
Динамика спроса в 2021 году достигла пика, и количество проданных апартаментов на первое полугодие составила 80 тыс. кв. метров. Это вдвое выше показателя аналогичного периода 2020 года, и сейчас является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка апартаментов. В третьем квартале спрос будет продолжать расти, как альтернатива для вложения средств.
Как обозначила проблему Валентина Нагиева, вопрос о статусе апартаментов в России обсуждают уже не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.
Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» прошел первое чтение в мае 2021 года.
До тех пор, пока не будет принят закон, все новые проекты строительства апартаментов в Петербурге будут рассматриваться на Градостроительной комиссии и нагружаться соцобязательствами. Комиссия была утверждена в начале мая. Нововведение коснётся всех проектов: и сервисных апартаментов, которые строятся как гостиницы, и псевдожилья.
Юрий Грудин, генеральный директор ИДК Formula City, прокомментировал, что, несмотря на неопределенность статуса, рынок апартаментов сложился, и очень важно, чтобы при принятии нового закона учитывалось мнение самих участников рынка. Основной вопрос – как статус апартаментов будет «привязан» к 214ФЗ, потому что на нем построена вся бизнес-модель привлечения инвесторов на рынке строительства.
У закона было много версий, но законодатели пошли по пути определения статуса многофункционального здания. Неопределенность статуса апартаментов «подвешивает» положение и девелоперов, и самих потребителей, и оказывает влияние на органы исполнительной власти. В 2020 году было фактически наложено вето на запуск новых комплексов апартаментов, и лишь немногим девелоперам удалось дойти до этапа получения разрешения на строительство.
Опасения девелоперов связаны с тем, что, с одной стороны, власти хотят развивать туристическую сферу, с другой – нагружают застройщиков апарт-отелей строительством транспортной и социальной инфраструктуры. Себестоимость строительства сервисных апартаментов выше, чем жилья, а коэффициент полезной продаваемой площади в зданиях с апартаментами – существенно ниже. Дополнительная социальная нагрузка на сервисные апартаменты убивает для девелопера их экономику и желание инвестировать и строить.
Анастасия Кузенкова, заместитель директора по перспективному развитию ГБУ "Управление строительными проектами" отметила, что Градостроительная комиссия Петербурга с мая заседала уже дважды, в Комитете по строительству прошли пять заседаний рабочей группы. В ее заседаниях участвуют чиновники всех уровней и блоков администрации города, а в ее работе находится более 70-ти проектов жилищного строительства.
Градостроительная комиссия определяет условия реализации жилищного строительства, строительства гостиниц и иных средств размещения на территории Петербурга в части обеспеченности объектами обслуживания и инженерно-транспортной инфраструктуры
В Постановлении № 314 понятие «гостиница» употребляется в значении, определенном ФЗ от 24.11.1996 № 132 «Об основах туристской деятельности в РФ», устанавливающим, что гостиница является средством размещения, предоставляющим гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением правительства РФ от 18.11.2020 № 1860. Установлены виды гостиниц, включающие апарт-отель и комплекс апартаментов.
Комиссия оценивает архитектурно-градостроительные потенциалы территории (АГПТ), предоставленные правообладателями земельных участков или объектов недвижимости, целях реализации проектов жилищного строительства. У девелопера, приглашенного на заседание комиссии, есть возможность презентовать свой проект и ответить на вопросы членов комиссии. Рассмотрение проектной документации проектов жилищного строительства и проведение ее экспертизы к полномочиям комиссии не относится. Однако, нужны эксперты, которые бы квалифицированно определяли принадлежность проекта к гостинице или апартаментам. Такими экспертами могут выступать специальные аккредитованные организации, государственный контроль (надзор) за которыми осуществляет Федеральное агентство по туризму.
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service уточнил, что есть принципиальное различие в ситуации с апартаментами в Москве и Петербурге. В столице построено огромное количество апартаментов, где живут люди и не могут получить социальные гарантии.
С точки зрения формального законодательства, собственники нежилого помещения не может получить регистрацию в апартаменте. Арендатор может получить гостиничную регистрацию на срок договора аренды, если объект прошел классификацию. Теоретически это дает возможность получать социальные блага в полном объеме, однако в большинстве своем такая практика отсутствует.
Как отметила Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», в этом году сервисные апартаменты отмечают 10 лет со дня старта продаж первого проекта в Петербурге, апарт отеля YE'S на Хошимина. Уже через пять лет в городе было 10 игроков на рынке, а сегодня он представляет собой порядка 27 действующих апарт-отелей, еще 26 строятся, и игроков уже – 27.
Сегодня в городе превалируют сервисные апартаменты, появился интерес к реконструкции объектов. Схемы привлечения средств покупателей разные. Сегодня в продаже более 5 тыс.юнитов. Рынок пополняется новыми объектами: если в 2020 году в реализацию поступило чуть более 2 тыс. лотов, то за 9 месяцев 2021 года – 2,9 тыс. лотов.
Апартаменты остаются важным инструментом пассивного дохода на фоне низкой привлекательности депозитов, девальвации рубля и пр.
Карина Шальнова, генеральный директор управляющей компании RBI PM (входит в Группу RBI), констатировала, что большинство нынешних инвесторов осознанно подходят к покупке апартаментов. Как правило, они владеют информацией о ситуации на рынке, имеют в портфеле несколько программ, трезво оценивают доходность проекта (7-10%) и не склонны верить завышенным обещаниям.
Потребитель сегодня смотрит не только на прозрачность бизнеса и доходность проекта, но и на качество предлагаемого продукта и сервиса, потому что это является гарантией доходности его активов, добавляет Карина Шальнова.
В «Росбанк Дом», по словам Ирины Илясовой, начальника управления по Северо-Западному федеральному округу банка, за последние восемь месяцев 2021 года объем кредитуемых апартаментов в регионе вырос, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 64%. Кредиты в большинстве своем берут мужчины, средний возраст заемщиков – 38 лет. Существенно выросла средняя сумма кредита: на первичном рынке она составляет 3,7 млн рублей (против 2,6 млн в прошлом году), что выше средней суммы стандартных потребительских кредитов. Средняя сумма кредитов на вторичном рынке апартаментов сегодня составляет 6,4 млн рублей (3, 7 млн).
По словам Елизаветы Ковригиной, директора БЮ (бизнес-юнита) Orange.Life! (ORANGE GROUP), менее чем за год со старта продаж первого проекта (Izzzi у Гостиного Двора) сформирован пул инвесторов, каждый пятый из которых (20%) приобрел номер и в следующем проекте (Izzzi у Владимирской, прием гостей начался досрочно, с 1 октября этого года, за 3 месяца до запланированного срока сдачи).
Усредненный портрет покупателя выглядит следующим образом: в основном это петербургские потребители (таргетинг на регионы и Москву не выстраивался, но органический приток этих покупателей составил до 20%), возраст покупателей – 35-50 лет, ядро 40-45, а вот количество мужчин и женщин отличается очень незначительно.
Ирина Ражева, руководитель отдела коммерческой недвижимости Объединения "Строительный трест":
«Рост спроса на апартаменты, в частности, сервисные, - тенденция, которая образовалась за счет переориентации на внутреннего потребителя. Очевидно, что за спросом последует рост предложений в этом сегменте. «Строительный трест» имеет успешный опыт строительства и реализации апартаментов, и рассматривает перспективу реализации новых проектов».
Александр Погодин, коммерческий директор ИДК Formula City (в прошлом – генеральный директор сети первых в Петербурге апарт-отелей YE'S), заметил, что у сервисных апартаментов нет единого «отца», потому что каждый приходящий на рынок девелопер привносит что-то свое, перерабатывая концепцию проекта в процессе стройки. Например, апарт-отель YE'S на Хошимина за время строительства 12 лет назад совершенно поменял свою конфигурацию «из красивой» – в «востребованную».
Запуская в 2020 году апарт-отель YES Марата, девелопер ориентировался на постоянно меняющиеся потребности инвестора и арендатора. Требования к качеству и комфортности продукта повышаются, и работающие на этом рынке девелоперы вынуждены им соответствовать. И главное, на что сегодня ориентируется потребитель – это надежность проекта и прозрачность бизнеса.
Анна Панова, генеральный директор управляющей компании PSK Invest (входит в ГК «ПСК»), подтвердила, что именно апартаменты дают сейчас импульс развитию гостиничного рынка. Так, свои масштабные проекты START на Парнасе и сеть Avenir компания реализует в формате долгосрочной аренды. Под каждый отель разрабатывается своя концепция, и в зависимости от класса, каждая из них соответствует показателям классификации. При этом девелопер старается учитывать запрос инвесторов и собственников на определенный уровень доходности.
По мнению Катерины Соболевой, вице-президент Becar Asset Management, пандемия сформировала у людей помимо повсеместной диджитализации еще и потребность в живом общении. Формируется новый класс платежеспособной аудитории из числа блогеров и тиктокеров, дизайнеров и программистов, которым нужна свобода и комфорт. Поколение Z не любит себя привязывать к конкретной стране, работе и предпочитает участвовать сразу в нескольких проектах.
Ольга Орлова, руководитель дизайн-бюро «Лепина и Орлова» заметила, что главной ценностью современного человека становятся время и комфорт.
При проектировании апартаментов уровня премиум-класса необходимо учитывать желание современного человека быть мобильным, иметь возможность работать из дома, находясь в экологичных условиях. Чтобы конкурировать, апарт-отель должен быть не только удобным, но и красивым, ярким, дерзким, необычным. Образ интерьера и общая атмосфера должны запоминаться.
Помимо яркого образа, основным требованием остается типология - номера должны быть идентичны по комфорту и наполнению.
В заключении Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, пригласил собравшихся принять участие в XXIV практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», которая пройдет 28 октября.
Заключительный в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» бизнес-завтрак пройдет 26 октября, тема: «Жизнь жилого комплекса после сдачи в эксплуатацию: кто в доме хозяин?».
«Оргкомитет конкурса «Доверие потребителя»
Подробнее на сайте.
